Téma udržateľnosti sa v developmente často redukuje len na niekoľko osvedčených fráz. Prívlastky ako ‚zelený‘ či ‚ekologický‘ dnes nájdeme v takmer každej brožúre, no nie vždy je na prvý pohľad jasné, čo sa za týmito pojmami skrýva naozaj. Alto Real Estate sa preto rozhodlo zhrnúť, čo považuje za kľúčové prvky dlhodobo udržateľných developerských projektov ľudskou rečou a prichádza s konceptom Overené budúcnosťou – Future-Proof Buildings. Je to návod, ako sa na budovu, či už kancelársku, alebo rezidenčnú, pozrieť akoby ´pod kapotu´ a zistiť, či bude mať hodnotu aj o desaťročia.

„Náš Future Proof checklist je pre klienta akýmsi kompasom. Pomáha mu nepozerať sa len na to, ako byt vyzerá v deň odovzdania, ale čo bude znamenať pre jeho peňaženku a kvalitu života o desať či dvadsať rokov,“ približuje v rozhovore Radka Ličková, Senior Business Manager Alto Real Estate.

Dnes sa pri developerských projektoch veľmi často hovorí o udržateľnosti. Akú rolu zohráva udržateľnosť v prístupe Alto Real Estate?

Je to spôsob, akým uvažujeme. Pri akomkoľvek projekte, ktorý kreujeme, sa pozeráme na to, aby mal hodnotu a tú vidíme v troch základných pilieroch. Sú to princípy, ktoré sa snažíme aplikovať bez ohľadu na typ projektu.

V prvom rade budujeme projekty v lokalitách s perspektívou, často meníme brownfield na živú štvrť, napríklad ako Sky Park. Takéto lokality majú potenciál prirodzene rásť spolu s mestom.

Za ďalší pilier považujem technológie. Ja to nazývam aj „tichý luxus“. Sú to totiž riešenia, ktoré možno nie sú na prvý pohľad viditeľné, ale obyvatelia ich vnímajú každý deň cez komfort a nižšie náklady. V našich nových rezidenčných projektoch sú naozaj pokrokové, veľmi si na nich dávame záležať.

Tretím pilierom je kvalitná architektúra. Do Bratislavy prichádzame so svetovou architektúrou a myslím, že je to vidieť už na prvý pohľad. Naše projekty jednoducho obstoja v čase.

Myslíte si, že týmto princípom ľudia rozumejú? Chápu, že takto developer zmýšľa?

Keby sme išli na úroveň slov ESG a udržateľnosť, tak by som povedala, že sa na to ľudia takto nepozerajú. Sú to pojmy, ktoré bežný klient často nepoužíva.

Ale keď sa pýtame na konkrétne benefity, hovoria o kvalitných materiáloch, technológiách a aktívnom životnom priestore. V skutočnosti teda hovoria o udržateľnosti, len ju nazývajú inak.

Hovoríme najmä o nových rezidenčných projektoch. Ako je to pri existujúcich kancelárskych budovách, ktoré má Alto Real Estate v portfóliu?

Firmy, ktoré si prenajímajú kancelárie v našich projektoch, k tejto téme pristupujú výrazne odbornejšie. Povedomie o ESG je tu ďaleko pokročilejšie. Pri jednotlivcoch, najmä ak hovoríme o rezidenčných projektoch, je prístup viac subjektívny. Ľudia sa tu rozhodujú podľa komfortu a osobných preferencií.

Téma udržateľnosti bola v kancelárskom segmente istý čas vnímaná najmä ako povinnosť. Dnes je to však skôr tak, že firmy samy prirodzene chcú hovoriť o tom, ako pristupujú k udržateľnosti a aké výsledky v tejto oblasti dosahujú.

Preto je pre ne dôležité nájsť aj budovu, ktorá je v súlade s ich stratégiou udržateľnosti a zapadá do ich celkového smerovania. V kancelárskom segmente je to teda v tomto smere na jednej strane jednoduchšie, ale zároveň aj náročnejšie.

V rámci nášho partnerstva s Tatra Asset Management spravujeme viaceré významné kancelárske projekty, ktoré sú na trhu už aj dlhší čas. Keď sa dnes pozriem na Digital Park, ktorý sa plánoval pred viac ako 20 rokmi – to bolo to ešte v období, keď zakladateľ Alto Real Estate Jozef Oravkin pôsobil v Penta Real Estate – dovolím si povedať, že urbanizmus aj architektúru by sme navrhli v zásade rovnako. Spôsob, akým je projekt koncepčne postavený, by sme vôbec nemenili. Aj to ukazuje, že projekt obstál v čase a dodnes pôsobí aktuálne a je budúcnosťou overený.

Máte odmerané, ako sa ľudia o túto tému zaujímajú a ktorá oblasť ich zaujíma najviac?

Robili sme si prieskum medzi kupujúcimi bytov v našich projektoch. Keď sme sa pýtali na udržateľné technológie alebo zelené riešenia, tak tie sú v preferenciách nižšie. Za najdôležitejšie prvky označujú lokalitu, architektúru, dizajn a park. Sú to veci, ktoré priamo ovplyvňujú ich každodenný život.

Ľudia často chápu udržateľnosť len cez konkrétne zelené riešenia ako napríklad zelené strechy, solárne panely či zákaz spaľovacích motorov. ESG si ľudia dokonca spájajú s negatívnou konotáciou, že sú to zbytočné povinnosti, čo je škoda. V skutočnosti je to ale pro-biznisový koncept pripravenosti na budúcnosť.

Práve preto chceme hovoriť o výhodách, ktoré so sebou prináša náš hodnotový prístup k budovám, ktorý je založený na overené budúcnosťou.

To je asi aj dôvod, prečo v Alto Real Estate prichádzate s konceptom Overené budúcnosťou (pozn. Future-Proof Building). O čo teda presne ide?

Presne tak. Dnes ľudia pri kúpe bytu často riešia cenu za meter štvorcový, vizualizáciu kuchyne a výhľad z okna. Je to prirodzené, ale pri nehnuteľnosti je to podobné ako pri aute. Pekná farba je fajn, ale o pár rokov rozhodne to, aký má motor, spotrebu a koľko stojí servis. Náš check-list je vlastne návod, ako sa pozrieť „pod kapotu“ budovy.

Chceme túto tému otvárať veľmi prakticky. Nehovoriť len „udržateľnosť“, ale ukázať ľuďom, na čo konkrétne sa pýtať, aby ich o pár rokov neprekvapili účty a kvalita bývania. Preto sme si celý prístup zarámcovali do Future-Proof Developmentu a check-listu, ktorý stojí na troch pilieroch: architektúra, technológie a komunita/živá štvrť. Náš Future-Proof check-list má byť pre klientov akýmsi kompasom. Pomáha im nepozerať sa len na to, ako nehnuteľnosť vyzerá pri odovzdaní, ale čo bude znamenať pre ich peňaženku a kvalitu života o 10 či 20 rokov.

Platí rovnaký princíp aj pri kancelárskych budovách?

Áno, pri kancelárskych budovách máme podobný kompas, ktorý sa opiera o podstatné kritériá špecifické v tomto segmente. Chceme tu najmä ukázať, že transparentne spravujeme projekty tak, aby riadenie reflektovalo na budúce legislatívne požiadavky. Čo je pre nás absolútne minimum, sú požiadavky na zníženie emisií. Zároveň je to požiadavka na energetickú nenáročnosť, ale aj na to, aby sa ľudia počas vykonávania svojej práce dobre cítili.

Ako  koncept Overené budúcnosťou vznikol a kde ste čerpali inšpiráciu?

Cítili sme potrebu rámcovať naše hodnoty, ktoré sme tu už viackrát spomenuli, do stratégie a pomenovať ich jasnejšie.

Uvedomili sme si, že máme relatívne dlhú históriu a projekty Jozefa Oravkina sa skutočne overili budúcnosťou. To je skúsenosť, na ktorej chceme stavať a ktorá nás dokonale vystihuje. Jednoducho, nepustíme na trh projekt, ktorý nebude spĺňať vysoké kritériá.

Do nášho tímu prišiel pred nedávnom aj kolega Denis Bede, náš ESG generalista, ktorý prvé mesiace študoval, zisťoval a až následne sme to mohli zarámcovať do uceleného konceptu.

Chceme teda ukázať, že keď si človek kúpi projekt od Alto Real Estate, tak bude mať hodnotu aj o desaťročia a spomínaný check-list má byť kompas, ktorý pomôže ľuďom zorientovať sa, čo developer v tej danej cene ponúka.

Ako chcete zabezpečiť, aby tento koncept a vlastný check-list nebol vnímaný len ako ďalší marketingový rámec, ale ako reálny nástroj proti greenwashingu?

Hodnotené prvky vychádzajú z trojpilierovej štruktúry udržateľnosti, ktorá je zameraná na environmentálnu, sociálnu a ekonomickú oblasť. Ľudia možno ani nevedia, že niektoré prvky sú súčasťou udržateľnosti, avšak v „check-liste uvidia“, že áno, tento prvok, vlastnosť či metrika sem vlastne spadajú.

Celý koncept má svojim spôsobom bojovať proti “green-washingu“. Na trhu sme si zvykli na to, že firmy označujú svoje služby prívlastkami alebo nálepkami, ale nie každý transparentne povie, čo sa za tým označením skrýva.

Vymysleli sme si vlastné označenie, chceme ísť cestou overenia budúcnosťou a nechceme hovoriť bežne používané frázy alebo označovania, ako ekologický, udržateľný, zelený, ktoré už dnes nabrali rôzne významy. Každý ich nejakým spôsobom používa a nedá sa to úplne porovnávať. Dva projekty o sebe môžu tvrdiť, že sú udržateľné alebo zelené, avšak každý developer za tým vidí niečo iné alebo má inú metriku. Práve v tomto chceme byť transparentnejší a ľudom chceme ukázať, čo si majú všímať aj pri iných projektoch. Klient si môže obehnúť trh, porovnať ponuky a potom si bude vedieť sám zhodnotiť, čo mu ktorý projekt ponúka. Na konci dňa sa nemusí rozhodnúť len pre náš produkt.

Chceli by ste, aby sa na túto vlnu pridali aj ďalší developeri?

To by už aj znamenalo, že sa nám podarilo meniť trh. Páčilo by sa nám keby sa zvyšovali nároky developerov na projekty. Boli by sme za to úprimne radi. Takže ja by som povedala, že áno.

Na trhu vnímame aj projekty, ktoré sa prezentujú ako prémiové, no ich parametre tomu nie vždy úplne zodpovedajú. My napríklad investujeme do technológií viac než je bežné. Prvýkrát sme to vyskúšali na Florian Residence, kde sme aplikovali špičkové technológie, ktoré doteraz v iných rezidenčných projektoch neboli. Hovorím predovšetkým o primárnom zdroji tepla a chladu, ktorý zabezpečujú  tzv. suché vrty. Ľudia ale neboli ešte pripravení zaplatiť viac za tieto technológie. Aj napriek tomu si myslíme, že majú obrovský zmysel, a preto by sme to urobili aj tak znova.

Okrem toho, že sú tieto technológie zdravotne prijateľnejšie, ešte na tom klienti aj ušetria približne 50% z bežného nákladu na kúrenie a chladenie, čo je signifikantný benefit.

Môžete priblížiť spomínanú technológiu energie zo suchých vrtov bližšie?

V podstate ide o využívanie energie, ktorá je v zemi. Získavame a ukladáme teplo alebo získavame a ukladáme chlad do zemskej kôry. Čiže ide o vynikajúcu, ale treba povedať, že aj extrémne drahú technológiu. Práve preto nebola doteraz v takej miere využívaná vo veľkých rezidenčných projektoch. Prináša však dlhodobé prevádzkové úspory a to je primárna motivácia v rámci celého konceptu.

Florian Residence je vďaka využitiu geotermálnych vrtov prvá rezidenčná budova, ktorá je energeticky pozitívna. Na vykurovanie a ohrev teplej vody či chladenie v podstate produkuje viac energie ako sama potrebuje a to je podľa mňa budúcnosť. Už dnes rozmýšľame, ako využijeme tú energiu, s ktorou ideme do plusu v prospech iných okolitých projektov.

Hovoríte, že ľudia ešte nie sú pripravení priplatiť si za lepšie technológie. Prečo je to tak?

Ľudia sa často pozerajú len cez cenu, ale nevnímajú, že napriek vyššej počiatočnej investícii sa to následne odzrkadlí v nižších nákladoch. Ľudia si tento benefit väčšinou pri kúpe nehnuteľnosti neuvedomujú. Pri obnoviteľnej energii zo zeme sú však ceny stabilné a obyvatelia sa nemusia obávať výkyvov.

Ťažko sa to kupujúcim prezentuje. Dnes už nikto nespochybňuje, prečo je napríklad iPhone drahší než iné mobilné telefóny. Ľudia chápu, že za vyššou cenou je kvalita, technológia a celkový ekosystém. Je to však proces vnímania hodnoty. Presne o tom chceme hovoriť aj my. Aby sa klienti na nehnuteľnosti pozerali podobnou optikou ako na iné produkty a začali vnímať, prečo má zmysel zaplatiť si prémium. Na začiatku môže ísť o vyššiu počiatočnú investíciu, no v štandarde získavajú prémiovú kvalitu, pokročilé technológie a dlhodobú hodnotu.

V prípade kancelárií sa cenový rozdiel prejavuje najmä v riadení budovy. Majú profesionálnu, expertnú správu, ktorá systematicky optimalizuje prevádzkové náklady a stojí za tým množstvo práce, ktorá je dlhodobo a strategicky rozvíjaná. Dávame si veľmi záležať na vytvorení vhodného priestoru pre zamestnancov, prinášaní vhodných aktivít a zvyšovaniu zážitku z kancelárskej budovy a jej okolia.

Aké ďalšie nadčasové riešenia môžeme vidieť pri vašich stavbách? Čo vás odlišuje od konkurencie?

Veľmi dôležitý je landscape. My sa naozaj snažíme vytvárať ten vnútroblok tak, aby tam vznikol nový priestor na fungovanie, na život, na vytváranie komunít. Sky Park bol presne takto pripravovaný. Vertikálnym bývaním tu vznikol veľký park, ktorý má väčšiu plochu ako Medická záhrada. Nechceli sme však, aby bol tento park len pre tých, ktorí tu bývajú, ale pre verejnosť. Toto je naša filozofia, vnútroblok nemá byť selektívne len pre obyvateľov, ale má byť otvorený pre všetkých.

Investujeme veľmi veľa do zelene a vzrastlých stromov. To je počiatočná investícia, ktorú ľudia môžu aj vidieť. Vyberajú sa stromy, ktoré už do veľkej miery plnia plnohodnotnú funkciu. Sú veľké a ochladzujú prostredie. Máme dizajnový tím, ktorý vyberá stromy napríklad v Holandsku.

Vyzdvihnem aj kvalitu architektúry. Keď sa preveziete po meste, tak aj keď nie ste expert na architektúru dokážete vyselektovať, kde bol návrh premyslenejší a kde to bolo rýchlo postavené a nedomyslené. Veľa vecí je skrytých v detailoch. Môžeme to vidieť napríklad na Florian Residence, na ktorom je kamenná prevetrávaná fasáda, ktorá zlepšuje energetickú efektivitu a zároveň poskytuje budove odolnosť voči výkyvom počasia.

Čo čaká Alto Real Estate v najbližšom období v rámci tejto problematiky? V čom sa možno chcete interne zlepšiť alebo aký míľnik chcete dosiahnuť?

Pri kancelárskom portfóliu sme si dali za cieľ, že do roku 2030 chceme predbehnúť požiadavky na znižovanie emisií či energetickú optimalizáciu. Máme nakreslenú trajektóriu a teraz ju musíme správne exekuovať, čo je naozaj veľký míľnik. Hovoríme v nej, kde sa chceme dostať a ešte tam nie sme. Nie je to o udržaní súčasnej situácie, ale o zásadnej optimalizácii. Naozaj sme ambiciózni, sebavedomí a vieme, že môžeme transparentne priznať v čom nie sme až takí dobrí.

Zároveň sme sa stali súčasťou iniciatívy hlavného mesta Bratislava, konkrétne Klimatickej výzvy primátora Bratislavy. Ide o výzvu, do ktorej sa prihlasujú najmä developeri a spoločne s mestom sa snažia dosiahnuť jeden z vytýčených cieľov hlavného mesta na svojich budovách. Paradoxne sme sa prihlásili s projektom, ktorý patrí medzi najstaršie v našom portfóliu CBC 3 a CBC 4. A to je presne tá najväčšia výzva. Uvedomili sme si, že robíme presne to, čo chce aj pán primátor, a preto sme sa pripojili a rozhodli sa inšpirovať aj ďalších developerov.